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发改委发布REITs项目申报要求 3年净现金分派率原
发布时间: 2021-08-30 08:18

  今日,国家发改委发布了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》,同时,在附件中还进一步发布了《基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报要求》。

  记者注意到,其中提到了试点所包含的9大主要行业,比如交通基础设施、能源基础设施、市政基础设施等。另外,对于基础设施项目还提出了多项要求,比如运营时间原则上不低于3年,3年净现金分派率原则上不低于4%等。

  7月2日,国家发改委发布了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》(以下简称《通知》),《通知》中对基础设施领域不动产投资信托基金(以下简称基础设施REITs)试点工作,做了五大项通知和十四小项说明。

  其一,要不断深化认识,加强支持引导。其中提到了要采取多种方式加强政策解读,总结推广典型经验,宣传推介成功案例,推动有关方面充分认识基础设施REITs的重要意义和积极作用。组织开展多种类型的业务培训,帮助有关部门、地方政府、原始权益人、基金管理人、资产支持证券管理人、中介机构等,掌握和了解与基础设施REITs相关的政策法规、管理要求,进一步熟悉基础设施REITs的操作规则,不断提升参与试点的意愿和能力。

  其二,要加强项目管理和协调服务,其中提到了要加强项目储备管理。及时梳理汇总本地区基础设施REITs试点项目,将符合条件的项目分类纳入全国基础设施REITs试点项目库,做到应入尽入,未纳入项目库的项目不得申报参与试点。督促有关方面适时更新项目信息,动态掌握入库项目进展,及时剔除不符合要求的项目,切实保障入库项目质量。

  其三,严把项目质量关。其中提到了要规范编制申报材料、切实保障项目质量、提高申报工作效率等,项目申报材料应真实、完整、有效,不得存在虚假记载、误导性陈述、重大遗漏等情况。坚持标准、宁缺毋滥,认真把关申报项目质量,成熟一个、申报一个。不符合试点条件和要求的项目不得申报。如相关省级发展改革委向我委申报明显不符合要求且情况比较严重的项目,发改委一定时间内将不再受理该省级发展改革委项目申报。

  其四,促进基础设施REITs长期健康发展。其中提到了要引导回收资金用于新项目建设、促进存续项目稳定运营、加强投融资机制创新。在引导回收资金用于新项目建设中,要加强跟踪服务,对回收资金拟投入的新项目,协调加快前期工作和开工建设进度,尽快形成实物工作量;在引导运营管理机构依法合规运营上,要处理好基础设施项目公益性和商业性关系,切实保障公共利益,防范化解潜在风险;在加强投融资机制创新方面,鼓励重点领域项目原始权益人用好基础设施REITs模式,开展投融资创新,打通投资合理退出渠道。

  其五,要加强部门协作和政策落实,严格落实40号文,以及国家发展改革委、中国证监会相关工作要求,确保试点工作稳妥推进。不得出台不符合40号文等精神的配套文件,不得违反40号文等明确的规则、规范、条件和程序推荐项目。对向不符合40号文等精神的项目提供发行基础设施REITs相关服务的中介机构,及时进行提醒和约谈。

  在《通知》发布的同时,附件中还进一步发布了《基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报要求》(以下简称《要求》)。

  记者注意到,在《要求》中,对于申报项目做了很多细化的要求,比如在试点行业方面,主要列了九大类。分别包括了交通基础设施、能源基础设施、市政基础设施、生态环保基础设施、仓储物流基础设施、园区基础设施、新型基础设施、保障性租赁住房以及探索在其他基础设施领域开展试点,比如供水、发电等功能的水利设施,自然文化遗产、国家AAAAA 级旅游景区等。

  值得一提的是,酒店、商场、写字楼等商业地产项目不属于试点范围。项目土地用途原则上应为非商业、非住宅用地,租赁住房用地以及为保障项目正常运转而无法分割的办公用房、员工宿舍等少数配套设施用地除外。

  此外,在项目的具体要求上,除了要求项目权属清晰、资产范围明确、具有可转让性等,还具体列明了项目的运营时间、现金分派率等。

  具体来看,项目运营时间原则上不低于3年,项目现金流投资回报良好,近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正,项目收益持续稳定且来源合理分散,直接或穿透后来源于多个现金流提供方,预计未来3年净现金流分派率原则上不低于4%。

  而在项目的资产规模方面,要求首次发行基础设施REITs的项目,当期目标不动产评估净值原则上不低于10亿元,发起人(原始权益人)具有较强扩募能力,以控股或相对控股方式持有、按有关规定可发行基础设施REITs的各类资产规模(如高速公路通车里程、园区建筑面积、污水处理规模等)原则上不低于拟首次发行基础设施REITs资产规模的2倍。

  另外,还要求发起人(原始权益人)、项目公司、基金管理人、资产支持证券管理人、基础设施运营管理机构近3年在投资建设、生产运营、金融监管、市场监管、税务等方面无重大违法违规记录。项目运营期间未出现安全、质量、环保等方面的重大问题或重大合同纠纷。

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